2021年房地产估价师《案例分析》考点：影响商业房地产价格的因素
更新时间：2021年7月12日
来源：红鱼学习网
摘要：
为了帮助考生更好地备考房地产估价师考试，本文将重点解析影响商业房地产价格的关键因素，旨在为考生提供有效的学习指导。
一、影响商业房地产价格的区位状况
- 地段繁华程度：商业房地产所处地段的商业繁华程度是决定其价格的重要因素。包括市级的商业中心区、区级商业中心区以及小区级商业中心，繁华程度依次递减。
- 交通条件：考虑顾客和经营者的交通条件，包括公共交通的通达度、公交线路的条线、车辆时间间隔以及停车场地等。
- 临街状况：商业房地产的临街分布状况对价值有较大影响。临街面宽度和多面临街均有利于价值提升。
- 楼层：底层商业用房通常优于楼上，但自动扶梯的设置可以缩小楼层间的价值差异。
二、影响商业房地产价格的主要实物状况
- 建筑品质及内部格局：建筑结构、装饰、设施、空间利用、外观等因素都会影响商业房地产的经营活动。
- 净高：室内净高应适宜，过低的净高会产生压抑感，过高的净高则增加成本。
- 面积：根据经营要求，面积不宜过小或过大。
- 装修：装修在商业房地产价值中占有重要分量，装修不同可能导致价值差异。
- 无形价值：品牌、文化品位等因素对商业房地产价值的影响越来越大。
三、商业房地产估价的常用方法
根据《房地产估价规范》，商业房地产估价可选择收益法、市场法、成本法等。其中，收益法和市场法为常用方法，成本法可作为辅助方法。
四、商业房地产估价的技术路线和难点处理
- 不同经营方式：出租型和运营型商业房地产在估价方法和难点处理上有所不同。
- 不同规模：整幢、整层以及同层不同铺面的商业房地产估价，需要根据具体情况选择合适的技术路线。
结语：
掌握影响商业房地产价格的因素，对于房地产估价师来说是至关重要的。本文提供的解析，希望能为考生提供有效的备考帮助。祝各位考生备考顺利！
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