房地产估价师《案例分析》考点：房地产损害赔偿估价
摘要：
为帮助考生加强常考考点记忆，本文将分享房地产估价师《案例与分析》中的精选考点——房地产损害赔偿估价，以期为备考提供助力。
一、房地产价值损失的原因及种类
随着房地产市场的不断发展，房地产已成为人们最看重的财产之一。近年来，因各种原因造成的物业价值减损而涉及索赔和诉讼的情况越来越多。房地产损害赔偿估价主要包括以下原因和种类：
- 因规划修改给房地产权利人合法权益造成损失：如规划用途变更、限高变更、容积率变更等，导致房屋预期收益减少、改造成本增加等。
- 因在相邻土地建造建筑物给相邻房地产造成价值损失：如建筑物妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。
- 因环境污染造成房地产价值损失：如噪声、辐射、水、土壤和空气等污染。
- 因工程质量缺陷造成房地产价值损失：如墙体开裂、地面渗水、装饰材料粘贴不牢固等。
- 因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损：如地铁施工破坏相邻房屋基础结构等。
- 因异议登记不当，造成房地产权利人损害：如开发商对小区建筑物共有部分所有权登记缺失等。
- 因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失：如无权批准征收、使用土地等。
- 因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失：如材料供货商未按合同约定如期供货等。
- 因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失：如法院错误查封房地产等。
二、房地产损害造成的损失分析
- 房地产损害的分类：按受损害部位、可修复与不可修复、暂时性与永久性等进行分类。
- 房地产损害的赔偿金额：包括修复费用、相关经济损失等。
三、房地产损害赔偿估价内涵及特点
- 房地产损害赔偿估价内涵：包括房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值估价。
- 房地产损害赔偿估价价值定义：采用公开的市场价值标准。
- 损害赔偿估价的特点：包括正价值估价与负价值估价、负价值估价与相关经济损失估价、独一无二性更强、对专业知识要求更高、损害当事人双方关注等。
四、房地产损害赔偿估价方法选择
- 修复费用法（成本法）：通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮所发生的各项费用。
- 损失资本化法：测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和。
- 赔偿实例比较法：通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。
- 损害前后价差法：测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。
五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理
- 规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理：既要计算直接损失，也要考虑间接损失；既要计算有形损失，也要考虑无形损失；既要计算当前损失，也要考虑未来预期损失。
- 商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理：可采用减损资本化法、重置成本法、影子工程投资法、比较法、价差法等方法进行估价。
结语：
了解房地产损害赔偿估价的相关知识，有助于考生在房地产估价师考试中取得优异成绩。祝考生备考顺利！
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